YENİ MALİK SIFATIYLA İHTİYAÇ DAVASI AÇILMADAN ÖNCE BİLİNMESİ GEREKENLER

Ülkemizde inşaat sektörü giderek büyümektedir. Bu büyüme karşısında mevcut konut sayısı giderek artmakta bu durum da konut satışını giderek arttırmaktadır. Konut satışının gerçekleşmesi neticesinde de bu sefer karşımıza yeni bir hukuki ihtilaf çıkması söz konusu olmaktadır. "Satın alınan taşınmazda kiracının bulunması durumu"
Yeni ev satın aldım ancak evde kiracı var. Satın aldığım evde yaşamak istiyorum. Haklarım neler? Bu yazımızda son yıllarda sıkça karşımıza çıkan bir soruna değineceğiz.

1-) HUKUKİ DÜZENLEME

Kiraya veren ve kiracı arasındaki ilişki 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda ayrıntılı bir şekilde düzenlenmiştir. Kanun çerçevesinde değerlendirildiğinde esas olan kira ilişkisinin devamlılığıdır. Belli durumların varlığı halinde Kanun, kiraya verene kira ilişkisini sona erdirme hakkı tanımaktadır.

Taşınmazı satın alan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 310. Maddesi uyarınca kiraya veren sıfatı kazanmaktadır. Taşınmazın satın alındığı durumlarda yeni malikin, satın alınan taşınmazı kullanmaya ihtiyacı varsa bu durum yeni malike kira ilişkisini sona erdirme hakkı tanımaktadır.

Kanun, sözleşme süresinin belirli süreli olup, satın alınma sonrası sürenin uzun olması halinde yeni malikin mağduriyetinin önlenmesi için düzenleme getirmiştir. Düzenleme her ne kadar yeni malikin mağdur olmaması amacını taşısa da bildirim ile dava arasında bekleme süresi öngörerek kiracıya kendisine uygun kiralanan temin etme fırsat ve süresi de tanımıştır.

Taşınmazın yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliyesine ilişkin düzenleme 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunumuzun 351. Maddesinde düzenlenmiştir.

Bu maddeye göre; Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kanun maddesinden de anlaşılacağı üzere taşınmazın yeni maliki; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyacı olması durumunda Yeni Malik Sıfatıyla İhtiyaç davasını açabilecektir.

Yeni malikin ihtiyaç sebebiyle dava açabilmesi için gereksiniminin gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Devamlılık arz etmeyen, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye dayalı ihtiyaç tahliye sebebi olarak kabul edilmemektedir. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebi yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama esnasında da devam etmesi gerekmektedir.

Yargıtay bir çok kararında yeni malikin, kirada oturuyor olmasının; ihtiyacın varlığı açısından yeterli olduğu ve ihtiyacın davaya konu taşınmazdan başka taşınmazının bulunmamasını tek başına gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu belirtmişitr.

2-) YENİ MALİK SIFATIYLA İHTİYAÇ DAVASI AÇMADAN ÖNCE DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR NELERDİR?

A-) İHTARNAME ŞARTI

Taşınmazı yeni satın alan malik, taşınmazı iktisap (tapuya tescil tarihi) ettiği tarihten itibaren 1 ay içinde taşınmazda oturan kiracıya ihtarname çekerek; taşınmazın yeni maliki olduğunu, önceki malikle aralarında imzalamış oldukları sözleşmeye devam etmeyeceğini, taşınmaza ihtiyacı olduğunu bu sebeple tahliye edilmesini istediğini bildirir ihtarname çekmesi gerekmektedir.

İhtarnamede en önemli husus yeni malikin çekmiş olduğu ihtarnamenin taşınmazın iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya tebliğ edilmesidir. Aksi takdirde yeni malik sıfatıyla açılacak ihtiyaç davasında dava usulden reddedilecektir.

B-) YENİ MALİK NE ZAMAN DAVA AÇABİLİR

Yeni Malik İhtiyaç Sebebiyle dava açmak için iki farklı yola başvurabilir.

1. Yol: 1 Aylık Bildirim + 6 Ay Bekleme

• Taşınmazın yeni maliki, taşınmazı iktisap ettiği tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye istemini içerir yazılı bildirimini kiracıya tebliğ ettirmiş ise

• Kira sözleşmesini, edinme tarihinden itibaren 6 ay sonra açacağı gereksinim sebebine dayanan bir davayla sona erdirebilecektir.

Şartlara uyulmazsa (1 ay içinde tebliğ edilmemesi, 6 ay dolmadan dava açılması) dava usulden reddedilir.

2. Yol: Kira Sözleşmesinin Bitişinden İtibaren 1 Ay İçinde Dava

Yeni malik 1 aylık bildirim hakkını kullanmamışsa:

• Önceki kiraya veren ile yapılmış kira sözleşmesinin sona ermesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde gereksinim sebebine dayanan dava açılabilir.

Özel Durum

Yeni malikin tapuya tescil tarihi ile kira sözleşmesinin sona ermesine 6 aydan az süre kalmışsa:

• 6 ayın dolması beklenmeden, sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılabilir.

C-) DAVANIN TARAFLARI

Davacı

Dava hakkı taşınmazı iktisap eden kişiye aittir.

• Taşınmaz birlikte satın alınmışsa tüm maliklerin birlikte ihtar çekmesi ve dava açması gerekir.

• Paylı mülkiyette tek başına dava açılamaz; pay ve paydaş çoğunluğu gerekir.

• Elbirliği mülkiyetinde tüm ortakların birlikte dava açması zorunludur.

Davalı

Husumet kiracıya yöneltilir.
Kiracı birden fazla ise tüm kiracılara bildirim yapılmalı ve dava açılmalıdır.

D-) GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

E-) YARGILAMA MASRAFLARI VE AVUKATLIK ÜCRETİ

Bu konuda detaylı bilgi için tarafımızla iletişime geçmenizi rica ederiz.

F-) ARABULUCULUK SÜRECİ

05.04.2023 tarih ve 32154 Sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan düzenleme ile, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuk zorunlu hale getirilmiştir.

Yeni malik:

• Arabulucuya başvurur,

• Anlaşma olmazsa anlaşamama tutanağı düzenlenir,

• Bu tutanakla dava açılır.

Arabulucuya başvurmadan açılan dava dava şartı yokluğundan reddedilir.